Разъяснение РБ
№ 02-43/2066 от 14.09.2009. О понятиях отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества

Вопрос: Что подразумевается под понятием "отделимые и неотделимые улучшения" арендованного имущества?

Ответ: Пункт 1 статьи 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, понятие "улучшение" арендованного имущества, в статье 594 ГК не раскрывается.

Полагаем, что улучшения имущества представляют собой изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества.

По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды либо не отделимыми.

Если улучшение является отделимым, то оно может быть отделено от вещи без причинения ей вреда и без нарушения ее целостности.

С учетом пункта 2 статьи 594 ГК можно сделать вывод о том, что неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые невозможно отделить от имущества без вреда для последнего. То есть основным критерием определения неотделимых улучшений является невозможность без определенных последствий отделить их от имущества.

В статье 22 Закона Республики Беларусь "Об аренде" закреплено, что может подразумеваться под неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Так, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Вопрос о том, является ли улучшение отделимым без вреда для арендованного имущества, решается судом в каждом конкретном случае исходя из технических характеристик и назначения произведенных улучшений. Стороны вправе представлять доказательства того, что произведенные улучшения являются отделимыми без ущерба для арендованного имущества.