Указ Президента РБ
№ 324 от 19.07.2011. О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396

Зарегистрировано в НРПА РБ 20 июля 2011 г. N 1/12716

В целях дальнейшего совершенствования правоотношений сторон при долевом строительстве многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Внести в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 93, 1/7676; 2007 г., N 83, 1/8471; 2008 г., N 30, 1/9412; 2009 г., N 161, 1/10848) следующие дополнения и изменения:

1.1. в пункте 2:

1.1.1. в подпункте 2.1:

после абзаца седьмого дополнить подпункт абзацем следующего содержания:

"фактическая стоимость объекта долевого строительства - стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика;";

абзац восьмой считать абзацем девятым;

1.1.2. в подпункте 2.2:

часть первую дополнить абзацем седьмым следующего содержания:

"договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.";

часть вторую изложить в следующей редакции:

"Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.";

в части третьей:

слова "в частях первой и второй настоящего подпункта" заменить словами "в части первой настоящего подпункта, а также несоблюдении установленных Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с частью второй настоящего подпункта дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам";

после слов "необходимых документов" дополнить часть словами ", соблюдения установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований";

1.1.3. дополнить пункт подпунктом 2.2-1 следующего содержания:

"2.2-1. привлечение денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных в соответствии с Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными настоящим Указом, на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома (далее - специальные счета), за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков.

Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и банком, в котором устанавливается режим функционирования специального счета с учетом требований настоящего Указа и иного законодательства.

Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.

Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится;";

1.1.4. подпункт 2.5 исключить;

1.1.5. дополнить пункт подпунктом 2.7 следующего содержания:

"2.7. договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Договор создания объекта долевого строительства считается заключенным со дня его регистрации.

Застройщик в течение трех рабочих дней со дня подписания сторонами договора создания объекта долевого строительства представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней со дня регистрации договора высылает один экземпляр зарегистрированного договора дольщику заказным письмом или вручает его дольщику лично под роспись.

Местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, осуществляют регистрацию договоров создания объектов долевого строительства бесплатно в течение одного рабочего дня после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. Решение об отказе в регистрации договора создания объекта долевого строительства может быть принято в случаях его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания данного объекта долевого строительства.

Местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создают электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства.

В электронном банке данных (реестре) объектов долевого строительства по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому в обязательном порядке указываются следующие данные:

количество объектов долевого строительства, их номера;

сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров;

основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.

В случае расторжения сторонами договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик обязан в течение трех рабочих дней направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора. Местным исполнительным и распорядительным органом в день получения указанного акта (информации) вносятся соответствующие изменения в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства по этому многоквартирному жилому дому.";

1.2. пункт 5-1 дополнить частью второй следующего содержания:

"Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров создания объектов долевого строительства и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства. При снижении фактической стоимости объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5 процентов от фактической стоимости строительства.";

1.3. в Правилах заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных данным Указом:

1.3.1. в пункте 2:

части вторую - четвертую изложить в следующей редакции:

"Местный исполнительный и распорядительный орган при утверждении актов выбора места размещения земельных участков вправе определять категорию (категории) лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров. Относящимся к такой категории (категориям) гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заинтересованным в строительстве объектов долевого строительства, местные исполнительные и распорядительные органы выдают направления для заключения договоров с застройщиком. При этом не менее 30 процентов от общего количества направлений предлагаются гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (для г. Минска - в г. Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения.

Если местными исполнительными и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц в соответствии с частью второй настоящего пункта, застройщик заключает договоры с учетом очередности подачи заявлений гражданами независимо от их постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Застройщик обязан вести регистрацию заявлений граждан на заключение договоров. Принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через семь календарных дней после опубликования в установленном порядке проектной декларации.";

дополнить пункт частью пятой следующего содержания:

"Платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк только после регистрации договора в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.";

1.3.2. в части второй пункта 3:

абзац четвертый изложить в следующей редакции:

"цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства;";

после абзаца четвертого дополнить часть абзацами следующего содержания:

"стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;

номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;

обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете;";

абзацы пятый - тринадцатый считать соответственно абзацами девятым - семнадцатым;

1.3.3. абзац пятый пункта 4 изложить в следующей редакции:

"перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.";

1.3.4. в пункте 5:

из части первой и абзаца третьего части третьей слова "создания объектов долевого строительства" исключить;

абзац пятый части второй исключить;

1.3.5. в пункте 7 слова "стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства" заменить словами "затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства";

1.3.6. в пункте 8:

в части шестой:

после слов "(на период его действия)" дополнить часть словами ", за исключением случаев, предусмотренных в частях восьмой и девятой настоящего пункта,";

слова "стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства" заменить словами "затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства";

дополнить пункт частями седьмой - девятой следующего содержания:

"В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства, за исключением случаев, предусмотренных в частях восьмой и девятой настоящего пункта. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

В случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра производится на дату заключения договора.

В случае, если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу "Сберегательный банк "Беларусбанк" на погашение задолженности по льготным кредитам.";

1.3.7. часть вторую пункта 9 дополнить словами "(за исключением невнесения платежей, осуществляемых банком за счет средств льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки)";

1.3.8. из части первой пункта 10 слова ", и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком" исключить;

1.3.9. первое предложение части первой пункта 12 изложить в следующей редакции:

"12. В течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства.";

1.3.10. в части третьей пункта 13 слова "ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию" заменить словами "государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости";

1.3.11. в пункте 15:

в части первой:

слова "создания объекта долевого строительства" исключить;

после слов "а также на" дополнить часть словами "банк, предоставивший кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости,";

из части второй слова "создания объекта долевого строительства" исключить;

1.4. в форме примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденной данным Указом:

1.4.1. в пункте 1:

подпункт 1.2 изложить в следующей редакции:

"1.2. Застройщик несет затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, указанные в приложении 2 к настоящему договору, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.";

в подпункте 1.4:

абзац первый изложить в следующей редакции:

"1.4. Договор считается заключенным со дня его регистрации при наличии у застройщика:";

абзац шестой исключить;

1.4.2. в пункте 3:

часть вторую подпункта 3.1 изложить в следующей редакции:

"В течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с настоящим договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, и после государственной регистрации этого права передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта и документы на установленное оборудование. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до принятия объекта долевого строительства дольщиком в собственность, но не более трех месяцев со дня передачи дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на данный объект.";

часть вторую подпункта 3.2 изложить в следующей редакции:

"Указанный гарантийный срок исчисляется со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.";

1.4.3. в пункте 4:

в подпункте 4.2 слова "стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства" заменить словами "затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства";

дополнить пункт подпунктом 4.2-1 следующего содержания:

"4.2-1. Стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в базисных ценах составляет _____ рублей.";

в подпункте 4.3:

в части второй слова "на услуги застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику" заменить словами "застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства";

часть четвертую изложить в следующей редакции:

"Затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, составляют ______ рублей согласно приложению 2 к настоящему договору.";

дополнить подпункт частью пятой следующего содержания:

"Прибыль застройщика составляет _____ рублей.";

подпункт 4.4 дополнить частями четвертой и пятой следующего содержания:

"В случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по настоящему договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость 1 кв. метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости 1 кв. метра производится на дату заключения настоящего договора.

В случае, если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу "Сберегательный банк "Беларусбанк" на погашение задолженности по льготным кредитам.";

1.4.4. в пункте 5:

в подпункте 5.1:

в части первой слова "услуг застройщика" заменить словами "затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства,";

часть вторую изложить в следующей редакции:

"Застройщик выдает дольщику расчетный документ для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства и затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.";

дополнить подпункт частью третьей следующего содержания:

"Платежи вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк только после регистрации настоящего договора застройщиком в местном исполнительном и распорядительном органе.";

в подпункте 5.2 слова "услуг застройщика" заменить словами "затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, прибыли застройщика";

1.4.5. в пункте 6:

подпункт 6.4.1 дополнить частью второй следующего содержания:

"В течение трех рабочих дней со дня подписания сторонами настоящего договора представить его для регистрации в местный исполнительный и распорядительный орган и в течение трех рабочих дней после регистрации договора выслать один экземпляр зарегистрированного договора дольщику заказным письмом или вручить его дольщику лично под роспись;";

в подпункте 6.4.4:

из части первой слово "комиссией" исключить;

часть вторую после слов "фактическая" и "в договоре" дополнить соответственно словами "общая" и "общей площади";

подпункт 6.4.12 изложить в следующей редакции:

"6.4.12. в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с настоящим договором;";

1.4.6. в пункте 10:

в подпункте 10.1 слово "подписания" заменить словами "регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе";

абзац третий подпункта 10.3 изложить в следующей редакции:

"приложение 2 "Перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства";";

1.4.7. приложение 2 к примерному договору создания объекта долевого строительства изложить в новой редакции (прилагается);

1.4.8. в приложении 5 к примерному договору создания объекта долевого строительства:

название графы "на оплату услуг застройщика" изложить в следующей редакции:

"на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства";

в части второй слово "услуг" заменить словами "затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства,".

2. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом и принять иные меры, необходимые для его реализации.

3. Настоящий Указ вступает в силу через три месяца после его официального опубликования, за исключением пункта 2 и настоящего пункта, вступающих в силу со дня подписания данного Указа.

Действие настоящего Указа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу настоящего Указа.

Президент Республики Беларусь А.Лукашенко

Приложение 2
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции Указа Президента
Республики Беларусь
19.07.2011 N 324)

                              ПЕРЕЧЕНЬ
затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости
   строительства объекта долевого строительства, но относимых на
                      стоимость строительства

                                                              (тыс. рублей)
------------------------------------------------------+--------------------
                 Наименование затрат                  ¦    Сумма затрат
------------------------------------------------------+--------------------
Затраты на оказание услуг, производимые застройщиком   данные застройщика
по обеспечению (эксплуатации) строительства (кроме
затрат, связанных с выполнением своих функций,
предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости
строительства): изготовление технического паспорта
дома, эксплуатация объекта долевого строительства до
его передачи дольщику по акту приемки-передачи,
затраты на услуги по государственной регистрации
недвижимого имущества

Затраты, связанные с оплатой процентов за пользование  в соответствии с
банковскими кредитами, полученными застройщиками на    законодательством
выполнение проектных и изыскательских работ, а
застройщиками, осуществляющими строительство жилых
помещений для граждан, не состоящих на учете
нуждающихся в улучшении жилищных условий, - и на
строительство жилых домов

Компенсация местному бюджету (согласно установленным            -"-
усредненным показателям такой компенсации)
заказчиками, застройщиками жилых домов стоимости жилых
помещений для переселения граждан из жилых домов,
подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных
участков под жилищное строительство

Налоги, сборы (пошлины), другие обязательные платежи в          -"-
республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в
государственные целевые бюджетные фонды), в
государственные внебюджетные фонды

Оценка незавершенного строительства                             -"-
---------------------------------------------------------------------------

Застройщик __________________                 Дольщик _____________________
                (подпись)                                  (подпись)
                М.П.                                       М.П.

     Примечания:
     1.  Данные затраты относятся на стоимость строительства в случае, если
они   произведены   и   не   входят  в  сводный  сметный  расчет  стоимости
строительства  согласно  законодательству  о  ценообразовании,  в том числе
законодательству  в  области  оказания государственной поддержки гражданам,
участвующим в строительстве жилья.
     2.  Неустойка (пеня) за неисполнение договорных обязательств сторонами
не относится на стоимость строительства.